В Федеральной нотариальной палате подробно рассказали, как работает новая практика: с этого года подарить недвижимость можно только через нотариуса. Самое главное — новшество защищает людей.
Реальный случай из практики: к нотариусу молодая девушка привела свою 83-летнюю бабушку. У бабушки — квартира, у внучки — большое желание получить недвижимость в подарок.
Девушка в красках рассказывала нотариусу, как, мол, любящая бабушка давно мечтает подарить ей квартиру. Последняя же в процессе беседы все время оговаривалась, что хочет девушку у себя только прописать.
Внучка на уточняющие вопросы реагировала с раздражением, возмущалась, что приходится тратить время на «бесполезные беседы».
Раньше такая история закончилась бы быстрым подписанием договора в МФЦ. А с бабушкой, как вы догадываетесь, могло бы случиться все, что угодно. Бывали случаи, когда, получив подарок, счастливая родня выселяла из дома стариков, ставших уже ненужными. Ведь бабушки и дедушки, сделав подарок, переставали быть хозяевами в своих домах. И порой быстро превращались в посторонних. Совести и ласки на то, чтобы сохранять мир в семье, хватало не у всей родни.
Для того и нужны нотариусы, чтобы «заботливая» внучка не смогла оставить бабушку без жилья.
В данном случае девушке в итоге пришлось выйти из кабинета и оставить бабушку наедине с нотариусом. В конце концов пожилая женщина рассказала, что готова зарегистрировать внучку в квартире, но дарить ей недвижимость не хочет. В сделке было отказано.
Чужие тоже выпрашивают дорогие подарки у стариков. Еще одна свежая история: хозяйка квартиры сдала комнату молодому человеку. Квартирант был милым и общительным, угощал ее фруктами, помогал по дому и всячески втирался в доверие, а однажды привел к нотариусу — заключать договор дарения той самой квартиры. Женщина не совсем понимала последствия сделки, но парень настаивал, а ей не хотелось его расстраивать.
«Нотариус поняла, что даритель находится под психологическим давлением, — рассказывают представители нотариата. — В сделке было отказано, но на этом история не закончилась. Нотариус расспросила женщину о родственниках, узнала контакты дочери и связалась с ней».
Спустя время стало известно, что несостоявшаяся дарительница попросила молодого человека покинуть квартиру. Дочка наняла для своей мамы помощницу по хозяйству, сама стала чаще приходить в гости.
Так получается, что родственные чувства часто и внезапно просыпаются после того, как люди понимают: квартира любимых, но одиноких и несчастных родителей может куда-то испариться.
Важный момент: федеральный тариф на сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, закреплен в Налоговом кодексе. Он ниже, чем тот, что действовал для сделок дарения недвижимости до сих пор.
Теперь тариф составляет 0,5 процента от суммы договора и не может превышать 20 тысяч рублей. Также оплачивается региональный тариф.
Например, в Волгоградской области региональный тариф за такую сделку составляет 4500 рублей (то есть максимальный общий тариф не превысит 24 500 рублей). Но у родственников есть скидка: для них максимальный тариф составит 14 тысяч 500 рублей.
Нельзя подарить землю с неоформленным домом
Нотариусы рассказывают, что периодически блокируют попытки граждан прикрыть дарением куплю-продажу недвижимости. Или замаскировать формат мены под «перекрестное дарение», когда стороны хотят подарить друг другу разные объекты недвижимости и делают вид, что эти сделки друг от друга никак не зависят. Один из мотивов — уклонение от преимущественного права выкупа других собственников, когда речь идет о доли в недвижимости. Такие сделки называются притворными и являются ничтожными, то есть недействительны по определению, рассказывают в нотариате.
Иногда собственник пытается подарить недвижимость, приобретенную им в браке, без согласия супруги или супруга. Случаются и попытки мошенников подарить чужое жилье по подложным документам.
Бывает, что люди никого не хотят обмануть, но в ход идет правовая неосведомленность и даже плохая память. Нотариусы и тут могут помочь. Кейс из практики: мужчина в возрасте хотел подарить свою квартиру, а на приеме в нотариальной конторе выяснилось, что в отношении этого объекта уже оформлен договор ренты в пользу другого человека. Несостоявшийся даритель просто забыл об этом.
Иногда к нотариусам обращаются люди, которые хотят подарить земельный участок, не все постройки на котором должным образом зарегистрированы. Например, жилой дом и хозяйственное помещение узаконены, а гараж — нет. Недавно в Земельный кодекс были внесены изменения и теперь землю можно отчуждать, только если все постройки на ней оформлены так, как надо.
Жилье можно подарить с условиями
Иногда люди все-таки хотят подарить единственное жилье, но при этом прописать в договоре пункт о том, что они смогут остаться там жить.
Как сообщили в нотариате, судебная практика признает и оставляет в силе договоры дарения недвижимости с таким условием. Есть и разъяснения Росреестра, который регистрирует переход права собственности по таким сделкам, если даритель ранее уже проживал в подаренной квартире.
«Однако стоит помнить, что и в таком случае рента может быть более оптимальным вариантом, — поясняют представители нотариата. — Ведь прежних владельцев, которые подарили квартиру, но оставили за собой право в ней проживать, могут ждать неприятные сюрпризы. Во-первых, новый собственник может продать квартиру «вместе с ними».
Во-вторых, проблемы могут случиться из-за банкротства одаряемого. Если для нового владельца полученная недвижимость не является единственным жильем и он попадает под процедуру банкротства, то подарок могут забрать за долги. У бывшего собственника, который живет в такой квартире, право там оставаться не отнимут, но квартиру выставят на торги, и какими будут дальнейшие условия его жизни — неизвестно».
Без подсказок нотариуса мало кто знает: в договоре дарения можно предусмотреть пункт о том, что в случае смерти человека, получившего подарок, он возвращается к дарителю, а не переходит наследникам одаряемого. Иногда этот момент становится для людей принципиально важным.
Для родственников предусмотрены скидки
С 2025 года все сделки по дарению недвижимости между гражданами должны проходить через нотариуса. Даже если квартиру, дом или земельный участок безвозмездно передают друг другу члены семьи. Как показывает практика, именно близкие — дети, внуки, племянники — часто пытаются принуждать пожилых родственников делать такие щедрые подарки.
Напомним, что после введения обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости они стали еще доступнее в части стоимости, так как цена фактически была снижена. При этом для близких родственников законодательно была введена скидка в 50 процентов на федеральный тариф.