Рост цен предложений на московское жилье за первые три месяца текущего года был связан с желанием сильных игроков рынка осуществить продажи по максимальным ценам. Для активизации спроса было осуществлено широкомасштабное распространение слухов о скорой деноминации рубля.
Основной целью этих действий было инициирование платежеспособных домохозяйств (в столице таких порядка 0,5 млн. из 3,8 млн. домохозяйств), а также части юридических лиц, на совершение сделок с жильем на максимуме цен.
Кроме того, с помощью таких слухов решалась еще одна задача — сократить число предложений на рынке.
Сильным игрокам рынка частично удалось решить эти задачи.
Цены были подняты собственниками квартир, а часть квартир была снята с продажи из-за слухов о деноминации и большого потока информации о ширящемся мировом экономическом кризисе.
В настоящее время общий объем предложений более чем в два с половиной раза ниже аналогичного показателя начало апреля 2007 года. Процесс снижения числа предложений служит благоприятным фоном для удержания высоких цен на рынке.
С большой долей вероятности основная часть домохозяйств совершила сделки не для улучшения своих жилищных условий, а для сбережения накопленных средств. Вполне естественно, что наибольшим спросом пользовалось жилье эконом-класса, поскольку стоимость «входного билета на этот рынок всегда минимальна.
В основном, цены реальных сделок на рынке жилья ниже цен предложений. Обратная ситуация может быть только относительно небольшой период времени. За первые три месяца года для рынка по-прежнему были характерны скидки, размер которых составлял от 2-3% до 10-15%. Менее охотно предоставляют скидки некрупные собственники жилья.
Эксперты высказывают все больше мнений о том, что московский рынок жилья «перегрет».
Действительно, если текущие цены на жилье существенно превышают уровень так называемой справедливой цены, значения которой тесно связано с таким понятием, как доступность жилья, то можно говорить о том, что рынок «перегрет», и некорректно говорить о привлекательности инвестиций в объекты недвижимости.
В настоящее время значение справедливой цены на московском рынке жилья составляет порядка 55 тыс. рублей за кв. метр, а цены предложений на жилье эконом-класса составляют практически 127 тыс. рублей за кв. метр, что позволяет говорить о недоступности московского жилья для абсолютного большинства домохозяйств.
Рост стоимости кредитных средств, ипотеки, основных видов строительных материалов, земельных участков объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры формально будет способствовать повышению цен на московское жилье. Но рынок будет становиться все более «узким» для домохозяйств, а сильные игроки рынка будут вынуждены стимулировать спрос со стороны юридических лиц.
С большой степенью вероятности процесс удержания цен на жилье со стороны сильных игроков рынка продолжится до середины текущего года, а в летние месяцы рынок ждет очередная депрессия, вывести из которой могут только действия управляющей подсистемы рынка.
В противном случае рынок московского жилья станет еще более недоступным для абсолютного большинства домохозяйств.
Основной причиной нестабильной ситуации на рынке московского жилья является отсутствие прогрессивного налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости, что делает жилье привлекательным для проведения спекулятивных операций юридическими и физическими лицами.
В целом, продолжающийся процесс снижения цен рынках недвижимости многих стран мира будет способствовать аналогичному процессу и на рынках жилья в нашей стране.
Крапин Александр, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY.