Президиум Высшего арбитражного суда РФ подтвердил постановление арбитража Москвы о том, что покупатель закладной может расторгнуть исполненный договор ее (закладной) купли-продажи в любой момент на протяжении нескольких лет или десятилетий, сообщил агентству РАПСИ представитель суда.
Тем самым суд отказал в удовлетворении заявления Башинвестбанка, который просил президиум отменить судебные акты нижестоящих судов, принятые в пользу банка "ВТБ 24".
История спора
В иске говорится, что спор между "ВТБ 24" (покупатель) и Башинвестбанком (продавец) возник по обязательствам, предусмотренным соглашением от 23 июля 2007 года по вопросу купли-продажи закладных, оформляемых при ипотечном жилищном кредитовании, и договора от 24 декабря 2007 года купли-продажи конкретной закладной.
Названная закладная первоначально удостоверяла права Башинвестбанка по кредитному договору, выданному им для покупки квартиры физическому лицу, под обеспечение ипотекой этой квартиры.
По договору купли-продажи от 24 декабря 2007 года Башинвестбанк продал "ВТБ 24" закладную, совершив на ней отметку об уступке права требования. После этого кредитором в основном обязательстве по возврату кредита и держателем ипотеки стал "ВТБ 24".
Решением Кировского районного суда Уфы от 10 декабря 2008 года договор купли-продажи квартиры и регистрация права собственности покупателя квартиры признаны недействительными ввиду недействительности нотариальной доверенности прежнего собственника квартиры (продавца по сделке) на ее продажу. Применены последствия недействительности сделки: квартира возвращена собственнику, а его обязали вернуть покупателю деньги.
Кроме того, решением Кировского районного суда Уфы от 17 августа 2010 года, рассмотренному по иску собственника квартиры к ее покупателю и "ВТБ 24", ипотека квартиры в обеспечение кредитного договора прекращена.
Позиция сторон и судов
Полагая, что утрата права собственности на предмет ипотеки означает некачественность кредита, банк "ВТБ 24" в декабре 2010 года со ссылкой на условия договора и соглашения заявил об одностороннем расторжении договора купли-продажи закладной и потребовал возврата цены, уплаченной за закладную по этому договору, остатка ссудной задолженности и соответствующих процентов.
В ходе рассмотрения спора Башинвестбанк отметил, что по условиям договора и соглашения покупатель закладной может признать кредит неквалифицированным и (или) некачественным в течение 30 дней с момента перехода прав.
Суд первой инстанции в решении указал, что тридцатидневный срок для одностороннего расторжения договора, предусмотренный одним из пунктов договора, не распространяется на ситуации признания некачественным самого кредита, в том числе по причине утраты права собственности заемщиком на предмет залога, которая может произойти и по истечении длительного времени.
Однако в определении о передаче этого дела в президиум для пересмотра коллегия судей ВАС отметила, что указанное судами толкование расходится с буквальным содержанием договорных обязательств сторон, а также не согласуется с характером их правоотношений и противоречит сути гражданско-правовых и банковских обязательств, возникающих при ипотечном жилищном кредитовании.
Коллегия судей посчитала неправильным вывод судов о том, что покупатель закладной может расторгнуть исполненный договор ее купли-продажи в любой момент на протяжении нескольких лет или десятилетий, пока не истек срок погашения ипотечного кредита. Однако президиум ВАС не согласился с доводами коллегии судей.