Долгожданное оживление на рынке ждало строителей в уходящем году. Лед тронулся, и многие участники стройотрасли почувствовали не только почву под ногами, но и настоящую опору, позволяющую сделать рывок для развития своего бизнеса. Те, кто перетерпел и выжил в 2008-2009 годах, смогли вздохнуть спокойнее, набрав воздух полной грудью. В уходящем году начали расти и цены на жилье, и арендные ставки на торговую, офисную и складскую недвижимость, и цены на саму коммерческую недвижимость. Кроме того, банки повернулись лицом к участникам строительного сектора и стали заявлять о смягчении своих требований для получения кредитов, на рынок стал возвращаться спрос, а низкие темпы ввода объектов в 2008-2009 годах создали эффект отложенного спроса. Именно с такими радужными итогами строители встречают 2011 год.
В новый год с ростом сделок
По мнению экспертов, именно в 2010 году и инвесторы, и арендаторы осознали, что рынок недвижимости находится на "дне" и что от него цены теперь будут только расти до наступления следующего серьезного кризиса.
Например, говорит директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила, российский рынок торговой недвижимости благополучно справился с кризисом и в настоящее время находится на подъеме.
Стабильны или немного лучше прошлого года показатели на рынке офисной недвижимости, рассказывает руководитель аналитического направления CB Richard Ellis Ирина Флорова.
"Если в прошлом году общий объем сделок на рынке составил 1,37 миллиона квадратных метров, то в этом году мы ожидаем, что данный показатель останется на том же уровне или немного его превысит", — отмечает она.
Продолжает восстанавливаться и рынок жилой недвижимости, утверждает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его словам, в первую очередь это заметно по возросшему покупательскому спросу: начиная с четвертого квартала, его компания ежемесячно заключает на 15% больше сделок, чем в начале года.
"Причина в том, что основной фактор отложенного спроса — ожидание дальнейшего падения цен — потерял актуальность. Многие платежеспособные покупатели вернулись на рынок", — говорит Зиминский.
Называет годом оттепели и возрождения 2010 год на рынке жилья и генеральный директор компании "МИЭЛЬ — Новостройки" Мария Литинецкая.
"По активности продаж в этом году рынок не только вернулся к докризисным показателям, но и превысил их. По данным УФРС о зарегистрированных сделках купли-продажи жилья, в 2007 году всего было зарегистрировано 77,3 тысячи сделок. За 2008 год — 65,1 тысячи сделок. За 2009 год — 55,6 тысячи сделок. За 10 месяцев 2010 год уже зарегистрировано 68 тысяч сделок — это превышает показатели за 2008 и 2009 годы и за аналогичный период 2007 года", — указывает Литинецкая.
Улучшение ситуации происходит в 2010 году и на рынке загородной недвижимости, указывает руководитель офиса "Сретенский" департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ — Недвижимость" Антон Архипов. По его информации, постепенно с рынка ушли горячие предложения по максимально низким ценам, появившиеся для того, чтобы залатать финансовые дыры застройщиков. За год рынок стабилизировался, констатирует он.
В свою очередь директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков указывает, что за 2010 год весь рынок загородной недвижимости пошел вверх, а цены стали расти на уровне инфляции.
"Если на протяжении 2009 и первой половины 2010 года дорожали только качественные объекты, то сейчас мы видим, что на 0,5-1% в месяц в цене растет все. Удорожание недвижимости темпами, близкими к уровню инфляции, — это показатель здорового рынка. Когда она дорожает быстрее, то надувается пузырь, когда медленнее — наступает стагнация", — делает вывод Рыков.
От рынка покупателя к рынку продавца
Улучшение ситуации на рынке привело к изменению отношений между арендаторами и арендодателями, а также между продавцами и покупателями. Однако не во всех сегментах сложившийся в кризис рынок покупателя возвращается к позициям рынка продавца одинаково быстро. Так, Могила утверждает, что арендаторы сегодня просят отделку за счет арендодателя, отмену ежегодной индексации ставки и депозитных платежей.
"В арендной политике в 2010 году продолжился переход торговых операторов на ставку аренды "процент с оборота". Например, не более 150 долларов за квадратный метр в год, плюс 5% с оборота. Причем если в 2008-2009 годах такие привилегии были доступны только крупным компаниям, то в этом году уже средние и малые операторы добились получения таких условий", — добавляет он.
По словам Могилы, арендаторам такая форма оплаты выгоднее, так как в целом она меньше, поэтому они будут делать все возможное, чтобы "не допустить возврата к прежним условиям".
А вот по словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, на ликвидные помещения собственники стали мягко диктовать свои условия. Примером, по его словам, может служить вернувшийся в договоры пункт об индексации ставок аренды раз в год, на который арендаторы вынуждены соглашаться, так как объем качественного предложения активно снижается.
"Таким образом, в офисном сегменте пока еще не рынок арендодателя, но уже и не монополизированный рынок арендатора", — указывает он.
Коснулись перемены в уходящем году и рынка складской недвижимости, где директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов уже сейчас отмечает уменьшение предложения на блоки от 500 до 3 тысяч квадратных метров.
"Тем не менее, девелоперы не торопятся начинать новые проекты и предлагают формат взаимодействия built-to-suit, который обеспечивает гарантированный спрос на помещения. Это связано с финансовыми затруднениями девелоперских структур, а также со специфичностью требований крупных арендаторов к параметрам склада", — добавляет он.
Что же касается изменения в уходящем году предпочтений граждан на рынке загородной недвижимости, то основное количество продаж за этот период пришлось на участки без подряда, отмечает Архипов. По его мнению, данная тенденция продлится и в будущем году.
"Связано это главным образом с тем, что у большинства покупателей нет необходимой суммы на участки с подрядом и готовые дома. В то же время присутствуют опасения за сохранность существующих средств. Поэтому вариант приобретения участков без подряда видится им наиболее подходящим на сегодняшний день, потому что позволяет сохранить накопленные сбережения. Далее владельцы такой земли смогут самостоятельно планировать строительство исходя из своих финансовых возможностей", — считает он.
Настрой на перемены в Москве
Выбирая главное событие 2010 года, все собеседники РИА Новости единодушно отдают предпочтение отставке мэра Москвы Юрия Лужкова и последовавшие за ней изменения в системе исполнительной власти в столице вообще и стройкомплекса города в частности.
"Безусловно, к наиболее значимым событиям я бы отнес назначение нового мэра Москвы и последовавшие от новых городских властей инициативы, затронувшие во многом рынок коммерческой недвижимости, например: отмена ряда проектов, активный пересмотр всех инвестконтрактов, в том числе пристальное изучение и критика ММДЦ "Москва-Сити". Отмена строительства комплекса административных зданий Москвы в "Сити", — указывает партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
После назначения Собянина на пост столичного градоначальника у руля московского стройкомплекса появилось немало новых лиц, прежде всего — заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, работавший ранее министром строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана.
По мнению Зиминского, для новых московских чиновников, и также для госслужащих, сумевших удержаться на своем посту, приоритетной задачей станет выравнивание дисбаланса между объемами построенного жилья и городской инфраструктуры: ведь многие годы в столице жилищное строительство велось опережающими темпами.
"В результате не хватает дорог и развязок, линий метро, парковок, магазинов, медицинских центров, школ и детских садов. В первую очередь мэр Москвы намерен сосредоточиться на строительстве дорог и объектов транспортной инфраструктуры. Возможно, что в следующем году будут предъявлены более жесткие требования к инвестконтрактам на строительство жилья", — указывает он.
Директор же компании "МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко не исключает, что менять приоритеты в деятельности из-за перестановок во власти в столице придется не только чиновникам, но и участникам рынка.
"Многие новые решения нового мэра, как то — запрет строительства бизнес-центра на Хитровке, снос ларьков и киосков, попытки решения транспортной проблемы города и увеличение количества парковок — могут отразиться на рынке недвижимости. Все это заставляет игроков рынка быть более мобильными, креативными, готовыми к неожиданным поворотам", — резюмирует он.