Вопрос: Подлежит ли застройщик освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта строительства в связи с обстоятельствами, зависящими от третьих лиц (например, изменение территориальных границ земельного участка, бездействие администрации и пр.)?
Ответ: Застройщик не может быть освобожден от ответственности за нарушение сроков передачи объекта строительства в связи с обстоятельствами, зависящими от третьих лиц. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, рассматривая вопрос о снятии ответственности с застройщика, суды оценивают в каждом случае конкретные обстоятельства, послужившие основанием нарушения сроков передачи объекта.
Обоснование: Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Исходя из положений ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Суды указывают, что при отсутствии дополнительных соглашений об изменении сроков передачи объектов, даже если нарушение сроков произошло не по вине застройщика, это не может являться основанием освобождения застройщика от ответственности, в связи с чем исковые требования о взыскании неустойки и штрафа удовлетворяются в большинстве случаев полностью или частично (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.01.2017 по делу N 33-0655/2017, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.06.2016 по делу N 33-16167/2016, Определение Ленинградского областного суда от 08.04.2015 по делу N 33-1807/2015).
Однако также существует судебная практика, когда суд принимал сторону застройщика, освобождая его от ответственности полностью или частично:
- установлено бездействие Администрации по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также учтено уклонение истца от приемки квартиры, такие действия были признаны злоупотреблением правом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2018 N 305-ЭС18-15045 по делу N А41-38962/2017),
- не представлены доказательства, свидетельствующие об обращении третьего лица к застройщику с требованием об устранении выявленных существенных недостатков объекта (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.06.2018 N Ф05-2767/2018 по делу N А41-38962/2017 (Определением Верховного Суда РФ от 25.09.2018 N 305-ЭС18-15045 отказано в передаче дела N А41-38962/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)).
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Л.В. Сперанская