В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Поскольку вопрос не содержит упоминания о том, что самовольная постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, будем исходить из того, что такие правила не были нарушены при строительстве, а постройка является самовольный в силу того, что у застройщика отсутствуют права на земельный участок, и в силу того, что возведение такой постройки требовало получения соответствующих согласований, разрешений, то есть при наличии обоих условий, так как получение разрешительной документации для строительства на участке, какие-либо права на который отсутствуют, практически невозможно.

Приведенный алгоритм действий подойдет и для подробно не описываемого случая с нарушением строительных норм с той лишь разницей, что все существующие нарушения для регистрации права на строение надо будет устранить.

В соответствии с той же ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что права собственности или иные права на земельный участок отсутствуют, без их получения признать право собственности на самовольную постройку не получится никак.

Возможность получения прав на землю зависит от того, в чьей собственности находится участок, на котором возведена самовольная постройка, предназначен ли данный участок для строительства такого рода сооружений, каким является самовольная постройка, и готов ли хозяин участка продать или иным образом предоставить права на земельный участок лицу, которое осуществило самострой.

В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц. Исключение составляют земельные участки, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду.

Согласно ст. 24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1. находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены ст. 39.10 Земельного кодекса, в том числе в виде служебного надела;
2. находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 39.10 Земельного кодекса РФ могут быть предоставлены в безвозмездное пользование большому кругу лиц, которые перечислены в указанной статье.

В этой же статье указаны цели, для которых могут быть предоставлены участки на условиях безвозмездного пользования.

Учитывая все вышеизложенное, необходимо собрать всю информацию об участке, на котором осуществлен самострой, определить его кадастровый номер и уточнить для себя его границы, узнать, кто является собственником, обратиться к собственнику с вопросом о возможности приобретения права собственности, аренды или права безвозмездного пользования.

При наличии такой возможности заключить соответствующий договор и зарегистрировать свои права в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом уточнения границ участка убедиться, что самовольная постройка соответствует нормам, предусматривающим расстояния ее местонахождения на участке от границ участка, соседних участков, дорог и проездов.

Это же относится к коммуникациям постройки, если таковые имеются.

Следует отметить, что согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В этом случае признание права собственности лица на земельный участок осуществляется в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ, п. 1 ст. 59 Земельного кодекса РФ, п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010.

В соответствии и с учетом п. 3 ст. 6, п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ, п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22, Апелляционного определения Московского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-5796/2016, Определения Московского городского суда от 11.04.2016 N 4г/7-3204/16 перед обращением в суд владельцу необходимо убедиться, что земельный участок:

• сформирован и может быть идентифицирован;
• не относится к земельным участкам, ограниченным в обороте или изъятым из оборота;
• не находится в государственной или муниципальной собственности.

В случае если прежний собственник земельного участка известен и имеется спор о праве, требования в суд могут быть заявлены в порядке искового производства.

Если прежний собственник не известен и при этом отсутствует спор о праве, для признания права собственности в силу приобретательной давности необходимо обращаться в суд в порядке особого производства.

В соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22, право собственности на земельный участок, установленное решением суда об удовлетворении иска о признании права собственности на этот участок в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации.

Оформив надлежащим образом права на земельный участок, можно заняться вопросом приобретения прав на самовольную постройку.

В соответствии с ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие строения в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

По сложившейся судебной практике признание права собственности на постройку судом невозможно при отсутствии со стороны владельца этой постройки попыток легализовать ее во внесудебном порядке (если это необходимо с учетом изменения законодательства и конкретных обстоятельств).

Такое требование следует из положений п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22.

В некоторых случаях (дачная амнистия в отношении самовольных построек) узаконить самовольную постройку можно до марта 2021 года, но в этом случае сначала также необходимо решить вопрос с земельным участком. И убедиться, что самовольная постройка подпадает под действие «дачной амнистии».

«Дачная амнистия» в отношении земельных участков (приобретение права собственности в упрощенном порядке) прекратила свое действие с марта 2020 года.

Тем не менее в октябре 2020 года в СМИ появилась информация о том, что правительство поддержало продление дачной амнистии до 2026 года.

Правда, пока информация касается только самовольных построек. О земельных участках не упоминается.

Читайте ещё по этой теме:

• Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок
• Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос?
• Безопасность самовольной постройки как одно из условий признания права собственности на нее

Автор: А. Кирина