По различным причинам стороны долевого участия в строительстве не спешат регистрировать договор, но данный вопрос имеет принципиальное значение, когда объект недвижимости уже введен в эксплуатацию. Закон предусматривает ничтожность незарегистрированной сделки, а арбитражные суды придают регистрации договора лишь формальное значение. Как суды обходят императивные предписания законодателя?
ПО ТРЕБОВАНИЮ ДРУГОЙ СТОРОНЫ…
Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Нормой этой же статьи наряду с положениями ГК РФ предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
То есть до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. А сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной (ст. 165 ГК РФ).
Несмотря на данное императивное предписание законодателя, на практике встречаются случаи, когда, не зарегистрировав договор по тем или иным причинам, стороны начинают исполнение этой незаключенной сделки. То есть дольщик безосновательно вносит денежные средства застройщику, а последний безосновательно их принимает, тем самым неосновательно обогащается, ведь обязательства по передаче объекта недвижимости по ничтожной сделке у него не возникнут. В данной ситуации (с позиции законодательства) принципиальное значение имеет причина нерегистрации сделки. Если сторона (обычно застройщик) уклоняется от регистрации сделки, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки в соответствии со ст. 165 ГК РФ.
Так, ООО «Юридическая фирма «Кольцо» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 16.04.2009, заключенного между ЗАО «Тюменский строитель» и ООО «Юридическая фирма «Кольцо».
До судебного разбирательства истец обращался к ответчику с письмом от 01.09.2010 с предложением согласовать дату подачи заявления о государственной регистрации договора долевого участия, а также предлагал ответчику подготовить необходимые документы для передачи в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации договора. Но это письмо было оставлено ответчиком без удовлетворения.
Арбитражный суд, установив согласование всех существенных условий договора, исполнение обязанностей истцом и уклонение от регистрации договора ответчика, произвел государственную регистрацию договора Решением от 18.05.2011.
В ОБХОД ПРЕДПИСАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЯ
Данный способ защиты прав и интересов одной стороны договора долевого участия напрямую закреплен законодательством, но возникает вопрос: что будет, если ни одна из сторон не уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве, а договор не регистрируют по иным причинам, при этом объект уже введен в эксплуатацию? Причины длительной нерегистрации договора могут быть различными. Например, длительная командировка или болезнь дольщика, или отсутствие согласия супруга на заключение сделки.
Сделка в связи с невыполнением требования законодательства о государственной регистрации является ничтожной. Зарегистрировать (заключить) договор долевого участия после ввода объекта в эксплуатацию не представляется возможным, ведь предмет договора — возведение объекта недвижимости и его передача — уже будет отсутствовать. Объект недвижимости в этом случае достроят, и потом можно вести речь только о договоре купли-продажи или об иной форме отчуждения.
Позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по данному вопросу выразил еще в 2007 году директор службы С.В. Васильев: Полагаем, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не подлежит государственной регистрации. Вместе с тем обращаем ваше внимание, что, поскольку договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации, договор участия в долевом строительстве, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не порождает правовых последствий. Следовательно, государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства на основании незаключенного договора невозможна <1>.
———————————
<1> Интернет-интервью с С.В. Васильевым, директором Федеральной регистрационной службы — главным государственным регистратором РФ: «Развитие рынка недвижимости. Государственная регистрация договоров долевого участия и ипотеки»
В обход предписания законодателя арбитражные суды поступают следующим образом.
Так, ООО «Универсал-Техно» обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к ООО «Маркетинг. Билдинг. Менеджмент» о признании договора долевого участия заключенным. Стороны от заключения договора не уклонялись, а наоборот, в суде признали необходимость регистрации договора. Договор был заключен 25.10.2008, объект сдан в эксплуатацию 30.12.2008, при этом обязательства сторонами по договору фактически исполнены. Поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что объект сдан в эксплуатацию и произвести регистрацию договора в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не представляется возможным. Архангельский областной суд, установив согласование всех существенных условий договора и их фактическое исполнение, признал договор заключенным Решением от 30.03.2010.
ООО «Вологдапроминвестторг» обратилось с иском к ООО «Вологдаэксподрев» о признании заключенным и действующим договора от 19.10.2006 долевого строительства однокомнатной квартиры.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2009, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда от 08.09.2009 и Постановлением ФАС СЗО от 27.02.2010, иск удовлетворен.
Договор был заключен 19.10.2006, дольщик обратился к застройщику для подачи документов на регистрацию договора только 04.03.2009. А дом был введен в эксплуатацию 13.04.2009.
Хотя решение суда было мотивировано в том числе уклонением от регистрации договора ответчиком, все же интересно упомянуть мотивировочную часть Постановления суда кассационной инстанции: «Из положений статей 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий».
Как видно, арбитражные суды иначе расценивают вопрос о государственной регистрации сделок, указывая, что и без нее у сторон возникают права и обязанности. Но закон напрямую говорит о том, что договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента регистрации, то есть с момента такой регистрации и возникают обязательства у сторон. Требование к государственной регистрации договора долевого участия выражает особое отношение законодателя к данной сделке, заключающееся в необходимости тщательной защиты прав и интересов сторон в этой сфере. В частности, в целях недопущения заключения нескольких договоров на один и тот же объект долевого строительства.
Несомненно, суды при данных спорах изучают все обстоятельства дела, учитывают фактическое исполнение сделки и не допустят нарушения прав и интересов сторон, но все же они выходят за пределы императивных норм законодателя. Суды идут навстречу сторонам договора, которые пренебрегли требованиями закона, что будет способствовать и дальнейшему попустительству к букве закона.
Автор: Д. Багров