Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве является дискуссионным.

Необходимо определить: является ли договор участия в долевом строительстве по своей сути договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Ни в научной литературе, ни в судебной практике нет единого подхода к решению этой проблемы. Вступивший в силу 1 апреля 2005 г. ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Закон о долевом строительстве) также оставил этот вопрос открытым. Практическое значение решения этого вопроса заключается в том, что в зависимости от отнесения договора к тому или иному виду будут решаться такие вопросы, как: применение соответствующих норм материального права, включая законодательство о защите прав потребителей, к договорным отношениям в области долевого строительства; надлежащая защита прав и законных интересов участников долевого строительства, в частности, определение законности доплат на завершение строительства, возможность некоммерческих организаций (например, ТСЖ) быть участниками долевого строительства и многие другие.

В п. 1 ст. 1041 ГК РФ дается легальное определение договора простого товарищества: это договор, по которому двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. В научной литературе встречаются незначительные различия в формулировании существенных условий договора о совместной деятельности, но по существу они сводятся к следующим условиям:

• соединение вкладов;
• совместные действия товарищей;
• общая цель, ради достижения которой осуществляются эти действия.

Представители подхода о тождестве юридической природы договора простого товарищества и договора участия в долевом строительстве указывают на то, что все названные условия объективно существуют в договорных конструкциях, регулирующих участие в долевом строительстве объектов недвижимости.

У такой точки зрения достаточно много сторонников, однако представляется, что договор участия в долевом строительстве не является разновидностью договора о совместной деятельности.

Рассмотрим каждое из существенных условий в отдельности.

Условие о соединении вкладов. Анализ содержания договоров участия в долевом строительстве показывает, что денежный вклад дольщиков, передаваемый организации-застройщику, состоит не только из возмещения затрат на строительство, но также включает в себя сумму на содержание этой организации. А применительно к отношениям, на которые распространяется Закон о долевом строительстве, прямо предусмотрено (ч. 1 ст. 5), что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Очевидно, что в случае, когда одна сторона оплачивает услуги, предоставленные другой стороной по договору, ни о каком соединении вкладов речи не идет.

Условие о совместной деятельности. Общепринятое понимание совместной деятельности — объединение действий каждого из участников. Вместе с тем необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 1044 ГК возможно установление в договоре простого товарищества положения, когда ведение общих дел осуществляется отдельным участником. Большая часть договоров участия в долевом строительстве не содержит условия о том, что ведение общих дел осуществляется одной из сторон, однако дольщики фактически лишены возможности принимать участие в общих делах, а также вступать в отношения с третьими лицами по вопросам долевого строительства.

Кроме того, в отличие от участников простого товарищества дольщики не участвуют в распределении прибыли, полученной от долевого строительства, как это предусмотрено ст. 1048 ГК, если заключен договор о совместной деятельности.

Условие об общей цели. Тот факт, что основная цель организации-застройщика — получение прибыли в результате предпринимательской деятельности в области долевого строительства, не вызывает сомнений. Вместе с тем, когда участниками долевого строительства выступают граждане, основная цель, которую они преследуют, — как правило, получение в собственность жилья для личного пользования. В случае, если же граждане собираются осуществлять предпринимательскую деятельность в рамках договора простого товарищества, то согласно п. 2 ст. 1041 ГК они должны обладать статусом индивидуального предпринимателя. Следовательно, для оценки правовой природы конкретного договора по этому условию судам необходимо не только всесторонне выяснять цель участия в долевом строительстве, но и учитывать субъектный состав.

Помимо научной литературы, такие выводы отчасти подтверждаются и судебной практикой. Так, судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики ВС РФ от 19 сентября 2002 г. в отношении совместной деятельности и объединения вкладов делается вывод о том, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли; нет признаков создания объединения граждан — будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку нет соединения денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.

Относительно условия о цели отмечается, что конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме названных оснований разграничения рассматриваемых договоров существуют и другие. Так, для отношений участия в долевом строительстве характерно множество отдельных договоров, заключаемых застройщиком с другими участниками деятельности. В то время как для договора простого товарищества, как правило, используется единый договор и все участники не только осведомлены о роли и статусе каждого из них, но и отношения между ними носят фидуциарный характер.

Поэтому представляется правильным вывод Роспотребнадзора, сделанный в письме от 1 августа 2005 г., о том, что отдельные «дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ (организация-застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно.

Можно сделать вывод, что конструкция договора участия в долевом строительстве, которая получила закрепление в Законе о долевом строительстве, по своей юридической природе не является договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), а инвестиционные договоры, которые были заключены на основании разрешений на строительство, полученных до вступления в силу Закона о долевом строительстве, должны быть квалифицированы исходя из их содержания.

Автор: Чуркин Н.