Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме Президиума от 21.07.2009 N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» упорядочил практику рассмотрения арбитражными судами споров о признании права собственности на недвижимое имущество и об установлении иных вещных прав и обязательств, подлежащих регистрации.

ФОРМАЛЬНАЯ ИЛИ НЕФОРМАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА

В первую очередь ВАС РФ обращает внимание на то, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) осуществляет формальную проверку решения суда, представленного на государственную регистрацию прав в качестве правоустанавливающего документа, который определяет в резолютивной части право собственности истца (заявителя в ФРС) на объект недвижимого имущества. Регистрация не подразумевает анализ вступившего в законную силу судебного акта по существу или проверку его законности.

На практике действительно встречались отказы в регистрации прав в связи с оценкой регистратором доказательств, указанных в тексте решения суда. ВАС РФ последовательно отстаивал принцип обязательности судебных актов арбитражных судов для иных государственных органов (ст. 16 АПК РФ), в том числе указывал, что ФРС не вправе «переоценивать обстоятельства, установленные судебным актом» (Определение ВАС РФ от 06.04.2009 N ВАС-3274/09 об отказе в передаче дела N А40-41869/07-50-339 в Президиум ВАС РФ). В п. 1 письма ВАС РФ также говорит о незаконности новой оценки «доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт». Это полностью соответствует прерогативе оценки доказательств арбитражными судами первой и апелляционной инстанций (ст. 286 АПК РФ).

Однако для ФРС вопрос состоит именно в оценке представленного правоустанавливающего документа, указанного в решении суда (договор, акт приема-передачи, постановление и т.д.), так как регистратор вправе отказать в регистрации, когда «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства» (абз. 4 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 28 Закона о регистрации). Иными словами, регистратору предоставлено общее право оценивать текст правоустанавливающего документа по существу и не указан как исключение случай, когда оценка уже дана судом. ВАС РФ ставит в данном вопросе точку, отдавая приоритет полной и всесторонней судебной оценке.

Подобный вопрос появился в связи с категоричной формулировкой о регистрации как единственном доказательстве существования права (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Эта формулировка в начале практики применения Закона о регистрации (с 1998 года) вызвала противоречивые судебные решения о возможности оспаривать зарегистрированные правоустанавливающие документы или сделку, возникшее из которой право зарегистрировано. Постепенно практика стала единообразной и отнесла акт государственной регистрации к одному из доказательств по делу, не сделав его «царицей доказательств».

В 2009 году ВАС РФ использовал удачные формулировки, которые полностью устранили недомолвки, и установил:

• оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить с использованием способов защиты (ст. 12 ГК РФ), применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения;
• суд отказывает в признании недействительным зарегистрированного права, если не оспорены основания возникновения права;
• способами защиты могут быть: виндикация, признание недействительными сделок и применение последствий недействительности сделок; признание недействительным ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого право зарегистрировано за конкретным лицом.

(Постановление Пленума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08, Определения ВАС РФ от 23.07.2009 N ВАС-8731/09, от 09.07.2009 N ВАС-8109/09, от 18.05.2009 N 5539/09, от 22.01.2009 N 15321/08, от 01.07.2009 N ВАС-7348/09, от 28.04.2009 N 15148/08).

ИНЫЕ ОСНОВАНИЯ ОТКАЗА В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Высший Арбитражный Суд РФ указывает на недопустимость как предположения регистратора о допущенных процессуальных нарушениях, так и отказа в регистрации на основании абз. 6 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, который говорит о ситуации: «Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества». ВАС РФ толкует Закон о регистрации таким образом, что вынесение решения судом не является выдачей правоустанавливающего документа (п. 2 письма).

При этом здесь нет противоречия с перечисленными в п. 1 ст. 28 Закона о регистрации основаниями для отказа в регистрации, поскольку ВАС РФ делает вывод о незаконности отказа по такому основанию со следующей оговоркой. Если регистратор отказывает со ссылкой на предполагаемые процессуальные нарушения, то отказ незаконный; но иным подобное основание мотивировать невозможно. Фактически ВАС РФ исключает возможность отказа в регистрации права, установленного судебным актом, по абз. 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

ВАС РФ устанавливает недопустимость отказа в исполнении решения суда о признании права даже в том случае, если суд не указал ограничения (обременения) права, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой ситуации регистрируется новое право, а ранее внесенные записи не меняются (п. 3 письма).

Отказ заявителю, представившему решение суда по абз. 7 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, будет незаконным. ВАС РФ подробно не комментирует возможность отказа в регистрации в случае противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (абз. 11 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 28 Закона о регистрации), ведь такое право регистратора очевидно. В качестве примера подобного противоречия ВАС РФ приводит несовпадение лица — правообладателя по ЕГРП и лица, указанного в судебном акте в качестве ответчика (п. 6 письма). Данная позиция ВАС РФ направлена на предотвращение злоупотреблений со стороны истцов и неполноты исследования доказательств судом.

Позиция ВАС РФ подтверждает право собственника (заявителя) регистрировать право без каких-либо документов, обязательных во всех иных случаях (не на основании решения суда). В частности, если право на недвижимое имущество возникло до 31.01.98, а судом оно подтверждено позже, то на регистрацию из правоустанавливающих документов представляется только решение суда.

Особую важность данное указание приобретает, если первоначальные правоустанавливающие документы (договор, акт приема-передачи, постановление, распоряжение и т.д.) были утрачены, что и побудило заявителя обратиться в суд. При этом ВАС РФ использует формулировку «и тогда, когда регистрируемое право возникло до вступления в силу Закона о регистрации», что исключает возможность отказа в регистрации права, установленного судебным актом, по абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

РЕКОМЕНДАЦИИ ИСТЦАМ

ФРС будет вынуждена учитывать позицию ВАС РФ при рассмотрении документов заявителей, представивших решения суда о признании права. Предлагаем конкретные рекомендации истцам (заявителям) при обращении в суд и ФРС:

• до обращения в суд с иском следует получить выписку из ЕГРП, в которой указан правообладатель и основания регистрации его права; эта выписка в любом случае будет затребована у истца судом (п. 6 письма). Рекомендуемая формулировка требований в суде: «Признать недействительным договор и т.п., применить последствия недействительности сделки; признать недействительным постановление, распоряжение и т.д., на основании которых право зарегистрировано за конкретным лицом»;
• в случае фактического владения имуществом иным лицом, нежели истец, рекомендуемая формулировка требований в суде следующая: «Истребовать имущество из чужого незаконного владения»;
• обращения со специальным требованием относительно погашения записи в ЕГРП, признания недействительной государственной регистрации права и т.п. не требуется;
• при регистрации остается обязательным представление технического документа на объект недвижимости, а именно кадастрового паспорта (ранее — кадастровый план, технический паспорт) (п. 5 письма). Таким образом, даже в случае рассмотрения спора без кадастрового паспорта после вынесения решения судом заявитель обязан оформить его в Роснедвижимости;
• ФРС осуществляет формальную проверку решения суда: отслеживает, есть ли отметка о вступлении решения в законную силу и печать, представлены ли документы в необходимом количестве экземпляров (п. 1 письма). Поэтому на регистрацию должны быть представлены две копии всех судебных актов, заверенных печатью принявших их судов, либо судебная и нотариальная копии.

Автор: О. Кузуб