В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть выкуплено у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Изъять можно определенную вещь, т.е. земельный участок должен пройти, в первую очередь, кадастровый учет. Если такового нет, то компенсация собственнику жилого помещения предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме (ч. 1 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»).
Денежная компенсация в этом случае означает возмещение рыночной стоимости освобождаемого помещения, а не земельного участка, занимаемого жилым помещением (квартирой в отселяемом доме, жилым домом и т.д.). В случае выбора собственником второй формы — натуральной компенсации — с ним заключается договор мены, на основании которого отселяемый собственник приобретает право собственности на новое жилое помещение, а отселяющее лицо — право собственности на освобождаемое жилое помещение (ч. 2 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.). Однако с учетом больших объемов переселения <1> в Москве оформление документов не поспевает вслед за фактическим процессом.
———————————
<1> В 2008 г. должно быть выделено из городских источников под цели переселения 1514,0 тыс. кв.м площади, в то время как на выполнение иных городских жилищных программ — 1070 тыс. кв.м площади (приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N 468-ПП).
Поэтому появилась норма о том, что на срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение (ч. 3 ст. 10 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.). Закон не определяет, что делать, если такого согласия не получено и право собственности на предоставляемое помещение не зарегистрировано.
Договор краткосрочного найма, как следует из указанной нормы, является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Этот договор прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение. То есть договор, помимо всего прочего, по сути, выполняет функции предварительного договора о заключении в будущем соглашения, на основании которого возникнет право собственности на занимаемое жилое помещение.
Договор краткосрочного найма — разновидность договора найма жилого помещения, к которому применимы определенные статьи гл. 35 ГК РФ (ст. 683). Так, предметом договора найма жилого помещения является предоставление этого объекта за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК). Если договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, то договор краткосрочного найма — на срок до одного года. Стороны договора — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) и наниматель, имеющий права владения и пользования в целях проживания (ст. 671 ГК).
Первый вопрос, который здесь возникает: если договор краткосрочного найма заключается на время регистрации права собственности, то кто выступает в роли собственника — наймодателя жилого помещения, права на которые не зарегистрированы?
Так как на стороне наймодателя формально выступает несобственник жилого помещения, подобная сделка может быть признана ничтожной как противоречащая закону (ст. 168 ГК). При этом неправомочная сторона предлагает к тому же заключить договор, на основании которого переселяемый собственник, по сути, становится нанимателем нового жилья, предоставленного в порядке компенсации. Так как сбор необходимых документов для государственной регистрации может растянуться на продолжительное время и, соответственно, договор краткосрочного найма будет перезаключен на очередной срок, то получается, что статус нанимателя у отселенного собственника не ограничен временными рамками. И в случае смерти переселенного собственника могут, соответственно, возникнуть трудности с определением стороны договора мены, так как отселяющее лицо не наделено правом определения круга наследников и оформления принятия наследства. И далее — на основании п. 1 ст. 235 ГК право собственности прекращается, в частности, при уничтожении имущества, что подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК). Запись о прекращении права вносится в Единый государственный реестр прав при представлении следующих правоустанавливающих документов <2>:
———————————
<2> Приказ Управления Росрегистрации по г. Москве от 29 марта 2007 г. N 54 «Об утверждении Порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию».
- разрешения префектуры административного округа, на территории которого расположен объект, на осуществление сноса;
- акта о сносе или ином уничтожении объекта (в случае отсутствия разрешения префектуры);
- справки БТИ о снятии объекта с технического учета.
Исходя из изложенного право собственности владельца жилого помещения прекращается в силу его уничтожения в связи со сносом дома. Поэтому исчезают основания для заключения договора мены при получении свидетельства о государственной регистрации права собственности отселяющего лица на предоставленное гражданину помещение. На этот случай московским законодательством предлагается заключить договор передачи <3>, аналогичный по своему содержанию договору, используемому при приватизации жилых помещений: согласно ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.
———————————
<3> См.: Подпункт 4 п. 2.26 Положения о порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1035-ПП.
Изложенное позволяет прийти к выводу о необоснованности использования договора краткосрочного найма при переселении граждан и необходимости разработки иных правовых конструкций на подобные случаи переселения, которые должны носить характер исключительных.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Потяркин Д.