В последние годы довольно распространенным явлением в сфере оборота недвижимости стало обеспечение денежным задатком предварительного договора, предусматривающего обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи. Между тем возможность использования задатка в предварительном договоре уже давно является предметом спора. И вот свою позицию по данному вопросу высказал Верховный Суд РФ.
В первом бюллетене Верховного Суда РФ 2009 года представлено Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5. В нем судьи ВС одобрили ранее вынесенные решения судов нижестоящих инстанций, которыми с продавца квартиры, по вине которого не состоялась сделка, была взыскана сумма задатка в двойном размере. Вроде бы ничего необычного: п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ действительно предусматривает, что сторона, получившая задаток, обязана в случае неисполнения договора по ее вине вернуть другой стороне сумму задатка в двойном размере. Особенность в том, что в данном случае граждане заключили лишь предварительный договор, по которому обязались в определенный срок заключить договор о купле-продаже квартиры. И задатком, следовательно, было обеспечено не исполнение обязательства по покупке квартиры, а именно исполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором.
Между тем задаток выполняет не только удостоверяющую и обеспечительную функции, но и платежную. Это прямо следует из п. 1 ст. 380 ГК РФ, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Иными словами, задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору, например по договору купли-продажи. Но это возможно только если такой договор заключен.
На все эти нюансы неоднократно обращали внимание арбитражные суды, признавая соглашение о задатке в подобных случаях противоречащим законодательству (см., в частности, Постановления ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148, ФАС ВСО от 25.09.2008 N А19-7385/07-Ф02-4435/08, ФАС ЗСО от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17), ФАС МО от 28.05.2008 N КГ-А40/4456-08, ФАС СКО от 05.03.2008 N Ф08-928/08, ФАС УО от 05.03.2008 N Ф09-1146/08-С5). Однако судьи Верховного Суда заняли иную позицию. Они решили, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. Платежную же функцию задатка они увидели в том, что он поступил бы в зачет денежного обязательства покупателя по основному договору купли-продажи в случае его заключения.
Данный вывод, прямо скажем, не бесспорен. Во-первых, функции задатка разделены по двум договорам: удостоверяющая и обеспечительная «работают» в отношении предварительного договора, а платежная — в отношении основного. Во-вторых, вывод противоречит общему правилу ГК РФ о зависимости обеспечивающего обязательства от основного — договора купли-продажи еще нет, а обеспечивающее его обязательство уже есть. Не секрет, что мнения арбитражных судов и судов общей юрисдикции по одинаковым вопросам, подведомственным и тем и другим, часто расходятся. Однако справедливости ради стоит отметить, что выводы, аналогичные приведенным в Определении ВС РФ N 53-В08-5, встречаются и в решениях ФАС (см., например, Постановления ФАС ЦО от 07.07.2006 N А48-6424/05-10, ФАС ПО от 30.09.2008 N А65-362/08, ФАС СЗО от 29.06.2007 N А56-15749/2005). Что же касается Высшего Арбитражного Суда, то он свою позицию по данному вопросу пока не высказывал.
Важность трактовки данного вопроса заключается в следующем. Если стороны не заключили основной договор по соглашению между ними или в силу форс-мажорных обстоятельств, то квалификация платежа по предварительному договору не принципиальна — задаток все равно возвращается другой стороне как обычный аванс. Вопрос о квалификации приобретает значение, если в незаключении основного договора виновна одна из сторон.
Если виноват покупатель, то он задаток теряет, если продавец — задаток должен быть им возвращен в двойном размере (возможно также возмещение понесенных убытков с зачетом суммы задатка). Авансы же возвращаются всегда и в одинарном размере независимо от вины. При наличии сомнений сумма задатка считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), следовательно, от позиции суда зависят финансовые интересы сторон. Кроме того, задаток — это форма обеспечения обязательства, а аванс — просто часть платежа. В условиях правовой неопределенности сторона, полагающая свои интересы надежно обеспеченными, может в случае незаключения договора понести серьезные убытки и не получить никакой компенсации. В общем, слово за ВАС…
Читайте ещё по этой теме:
Автор: М. Мошкович
Источник: газета «ЭЖ-Юрист»