Вопрос: Застройщик заключает с дольщиками типовые договоры участия в долевом строительстве. Можно ли включить в них условие о том, что споры между сторонами будет рассматривать третейский суд?
Ответ: Данное условие нельзя включить в договор. Третейское соглашение можно заключить лишь после нарушения условий договора одной из сторон и при условии, что в качестве дольщика выступает организация или индивидуальный предприниматель, заключивший договор для осуществления предпринимательской деятельности.
Обоснование: По соглашению сторон третейского разбирательства в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Об этом говорится в п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» (далее — Закон N 102-ФЗ).
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214) не содержит каких-либо ограничений в части передачи споров между застройщиком и дольщиком на разрешение третейского суда.
Однако при ответе на вопрос следует учитывать предписание п. 3 ст. 5 Закона N 102-ФЗ. Согласно этой норме третейское соглашение о разрешении спора по договору присоединения действительно, если оно заключено после возникновения оснований для предъявления иска и если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Участники долевого строительства, как правило, не участвуют в разработке договора участия в долевом строительстве и не могут вносить в него какие-либо изменения при подписании. Фактически такие договоры являются договорами присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ).
Таким образом, третейская оговорка может быть включена в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств (например, при нарушении застройщиком сроков строительства объекта).
Следует учитывать, что действие п. 3 ст. 5 Закона N 102-ФЗ не распространяется на международный коммерческий арбитраж (п. 3 ст. 1 Закона N 102-ФЗ). А Закон РФ от 07.07.1993 N 5338-1 «О международном коммерческом арбитраже» не содержит подобного ограничения. Однако в вопросе речь идет не об арбитражной, а о третейской оговорке (третейском соглашении).
Если же в качестве дольщика выступает гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ при ответе на вопрос необходимо учитывать ограничения, установленные Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 2300-1).
В силу п. 1 ст. 17 Закона N 2300-1 защита прав потребителей осуществляется судом. При этом согласно ст. 4 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» правосудие в РФ осуществляется только судами, учрежденными в соответствии с Конституцией РФ. Соответственно, обращение в третейский суд существующая доктрина рассматривает не как обращение за судебной защитой, а как альтернативный способ разрешения спора.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ подсудность исков о защите прав потребителей устанавливается по выбору истца. Данные нормы носят императивный характер, и их нарушение не допускается (Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2005 N 78-В05-50, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2010 по делу N А53-2757/2010, ФАС Уральского округа от 19.03.2009 N Ф09-1449/09-С1).
Следовательно, устанавливая в договоре участия в долевом строительстве с физическим лицом-потребителем условие о том, что споры между сторонами рассматривает третейский суд, застройщик нарушает п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1.
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона N 2300-1).
По общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемый договор нельзя включить условие о передаче всех споров на рассмотрение третейского суда, так как это лишит потребителя права на выбор подсудности (Постановление 13 ААС от 25.11.2009 по делу N А56-28756/2009).
В то же время в судебной практике встречается и противоположная позиция по данному вопросу. Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 05.07.2010 N Ф09-2415/09-С4 включил денежное требование дольщика — физического лица в реестр требований кредиторов к застройщику. Основанием для этого послужило решение третейского суда о расторжении договоров участия в долевом строительстве. Причем кассационная инстанция отдельно отметила, что дольщик в данном случае выступал в качестве физического лица, не осуществлявшего предпринимательскую деятельность. Однако в данном деле суд не исследовал вопрос о действительности третейского соглашения, заключенного между застройщиком и дольщиком-потребителем.
При решении вопроса о том, какие споры могут быть отнесены застройщиком и дольщиком к ведению третейского суда, необходимо учитывать, что в судебной практике нет единого мнения, вправе ли третейский суд обязать орган Росреестра зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства.
Возможность регистрации права на недвижимость по решению суда, арбитражного суда, третейского суда предусмотрена ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Ссылаясь на данную норму, ВС РФ указал, что решение третейского суда может стать основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии, что оно не оспаривается сторонами (вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 07.11.2007).
В системе арбитражных судов не сформировалось единой точки зрения по данному вопросу.
С одной стороны, из Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2007 N 15324/06, Письма ВАС РФ от 23.08.2007 N ВАС-С06/ОПП-1200 следует, что регистрация прав на недвижимость по решению третейского суда возможна по взаимному заявлению сторон либо путем получения исполнительного листа.
С другой стороны, существует позиция, согласно которой вопросы публично-правового характера (регистрация недвижимости) не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде. Президиум ВАС РФ в п. 27 информационного письма от 22.12.2005 N 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов» рассмотрел следующую ситуацию.
В соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости стороны обязались передать на разрешение третейского суда споры, вытекающие из указанного договора. По заявлению одного из контрагентов третейский суд признал за ним право собственности на не завершенный строительством объект и обязал регистрирующий орган зарегистрировать это право.
Однако арбитражный суд решил, что в данном случае третейский суд вышел за пределы своей компетенции, предусмотренной третейским соглашением. Он указал, что стороны договорились о передаче на рассмотрение в третейский суд споров, вытекающих из обязательственных, а не вещных правоотношений. Удовлетворив требование о признании права собственности на объект недвижимости, третейский суд тем самым вынес решение об изменении титула, что не предусматривалось третейским соглашением. Указанная позиция отражена в ряде актов нижестоящих судов (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу N А32-52089/2009).
Следует, однако, учесть, что данная позиция была сформулирована Президиумом ВАС РФ без учета положений ст. 28 Закона N 122-ФЗ.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: А.А.Черная