Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.
Соответственно, для того, чтобы часть земной поверхности считалась земельным участком, могла быть объектом права собственности и иных прав на землю, а также предметом судебного спора, необходимо, чтобы эта часть земной поверхности соответствовала ряду требований, предъявляемых действующим российским законодательством. В противном случае, формально имея на руках некие документы о предоставлении вам земельного участка, но не имея документов о том, что этот земельный участок был сформирован, вы не сможете не только заключить какие-либо сделки со своим земельным участком, но также и не сможете добиться судебной защиты своего нарушенного вещного права, если такое нарушение будет кем-либо допущено.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Таким образом, чтобы соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости, земельный участок должен пройти процедуру государственного кадастрового учета, по результатам которого сведения о земельном участке будут внесены в Государственный кадастр недвижимости.
Четкий перечень сведений об объекте недвижимости, которые должны содержаться в Государственном кадастре недвижимости, приведен в статье 7 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”. Согласно данной норме права, применительно к земельным участкам, в Государственном кадастре недвижимости должны быть указаны:
- вид объекта недвижимости (земельный участок);
- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения границ земельного участка в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом “О государственном кадастре недвижимости” требований;
- номер кадастрового квартала, в котором находится земельный участок;
- адрес земельного участка или при отсутствии такого адреса описание местоположения земельного участка (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
- сведения о вещных правах на земельный участок в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на земельный участок;
- сведения о кадастровой стоимости земельного участка;
- категория земель, к которой отнесен земельный участок;
- вид разрешенного использования земельного участка;
- адрес правообладателя;
- условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы.
Вышеуказанные характеристики являются обязательными для указания в качестве сведений об объекте недвижимого имущества (в данном случае – земельном участке) в Государственном кадастре недвижимости. При отсутствии этих сведений земельный участок считается несформированным, и, соответственно, не считается объектом недвижимости.
Проверить, все ли необходимые сведения о земельном участке содержатся в Государственном кадастре недвижимости, вы можете, заказав в своем Управлении Росреестра Выписку из Государственного кадастра недвижимости на свой земельный участок. В случае, если в Государственном кадастре недвижимости каких-либо сведений о земельном участке не хватает, либо они являются неполными (например, в графе “Особые отметки” указано, что “Местоположение границ земельного участка не определены в соответствии с требованиями действующего законодательства”) вам следует сначала исправить выявленные при ознакомлении с Выпиской из Государственного кадастра недвижимости недостатки, и лишь после этого совершить те действия, которые вы изначально планировали: заключить сделку с земельным участком или обраться с иском в суд за защитой своего нарушенного права.
Читайте еще по этой теме:
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы